Fast ejendom
Sagsområdet fast ejendom dækker over en bred vifte af juridiske forhold, der relaterer sig til ejendomsret, regulering, transaktioner og anvendelse af jordarealer og bygninger. Hvis du er i tvivl om din sag falder ind under emnet, så tag endelig fat i mig.
1
Planlovgivning
Kommuneplan og lokalplan
Jeg rådgiver om udarbejdelse, fortolkning og implementering af lokalplaner og kommuneplaner. Lokalplaner skal være i overensstemmelse med kommuneplanen og andre relevante regler, som for eksempel Natura 2000-planer og miljømål.
Rådgivning kan omfatte vurdering af, om en lokalplan er lovligt udarbejdet, og om den opfylder kravene i Planloven, herunder kravene til offentlig høring og inddragelse af relevante interesser.
Vejledning om klagemulighed
Planloven giver mulighed for at klage over afgørelser, der træffes i henhold til loven. Jeg giver vejledning om klageadgang, herunder hvilke afgørelser der kan påklages, og hvordan en klage skal udformes. Ministeren for byer og landdistrikter kan fastsætte regler om adgangen til at påklage afgørelser, og i visse tilfælde kan klageadgangen være begrænset.
Retlig og fysisk lovliggørelse
Hvis en lokalplan eller anden planlægningsbeslutning viser sig at være ulovlig, kan der være behov for retlig eller fysisk lovliggørelse. Jeg rådgiver om, hvordan en ulovlig plan kan bringes i overensstemmelse med loven, eller hvordan konsekvenserne af en ulovlig plan kan håndteres. Jeg rådgiver også, hvis byggerier, veje eller andre anlæg er opført i uoverenstemmelse med lokalplan eller kommuneplan.
Delegation og myndoghedskompetence
Planloven giver mulighed for, at ministeren kan delegere sine beføjelser til andre statslige myndigheder. Rådgivning kan omfatte vurdering af, om delegation er sket korrekt, og hvilke konsekvenser det har for sagens behandling om der er fejl i myndighedskompetencen.
Erstatning og overtagelsespligt
Jeg rådgiver i projektorientering, for ekesmpel i forbindelse med større bygge- og anlægsprojekter. Dette kan omfatte vurdering af, om projektet kræver en lokalplan, og hvordan denne skal udarbejdes og godkendes. Det kan også omfatte rådgivning om miljøvurderinger, ekspropriation og andre krav, der skal opfyldes, før projektet kan gennemføres.
Når det kommer til overtagelsespligt og erstatning, for eksempel når en ejendom bliver omfattet af en lokalplan, der begrænser dens anvendelse, vurderer jeg om der er grundlag for erstatning, og hvordan denne skal beregnes.
Miljømæssige forhold
Planloven kræver, at der tages hensyn til miljøet i planlægningen. Dette kan omfatte rådgivning om, hvordan miljømål og regler om indsatsprogrammer skal inddrages i planlægningen, og hvordan man undgår, at en plan bliver ugyldig på grund af manglende miljøvurdering.
Særlige planlægningsområder
Der gælder særlige regler for visse områder i planloven, for eksempel kystnære områder og områder med særlige naturbeskyttelsesinteresser. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan disse regler påvirker planlægningen, og hvordan de skal inddrages i beslutningsprocessen.
Rådgivning om offentlig inddragelse
Min rådgivning kan omfatte vurdering af, om krav om offentlighed og genenmsigtighed i planlægningsprocessen er opfyldt, og hvordan man sikrer en lovlig og gennemsigtig proces.
2
Servitutret
Min rådgivning omfatter en bred vifte af opgaver og problemstillinger, der relaterer sig til stiftelse, fortolkning, håndhævelse og ophør af servitutter. Servitutter er en form for begrænsning eller byrde på ejendomsretten, som kan være enten privatretlige eller offentligretlige. Her er et kort gennemgang af, hvad min juridiske rådgivning inden for servitutretten kan indebære:
Servitutters stiftelse
Servitutter kan stiftes ved aftale mellem parter, ved ekspropriation eller som følge af lovgivning. Rådgivning kan omfatte vurdering af, om en servitut er gyldigt stiftet, og hvilke krav der skal opfyldes, herunder kommunalt samtykke efter planlovens § 42.
Det kan også omfatte rådgivning om tinglysning af servitutter, da en servitut, der ikke er tinglyst, ikke er bindende for en godtroende erhverver, jf. tinglysningslovens § 1.
Servitutters indhold og fortolkning
Servitutter kan have forskelligt indhold, herunder rådighedsservitutter, der begrænser ejers rådighed over ejendommen, og tilstandsservitutter, der pålægger ejeren at opretholde en bestemt tilstand på ejendommen.
Min rådgivnign omfatte fortolkning af servitutters indhold og vurdering af, om servitutten er i overensstemmelse med gældende lovgivning og praksis. For eksempel kan en servitut, der begrænser støjniveauet på en ejendom, kræve kommunal påtegning og tinglysning.
Servitutters håndhævelse
Servitutter kan håndhæves af den påtaleberettigede, som kan være en privat part eller en offentlig myndighed. MIn rådgivning omfatter vurdering af, om en servitut kan håndhæves, og hvilke retsmidler der kan anvendes. For eksempel kan en servitut om ejerlejligheders brug af friarealer ikke forældes som en fordring, da der er tale om fastholdelse af en tinglyst ret.
Servitutters ophør
Servitutter kan ophøre på flere måder, herunder ved aftale mellem parterne, ved udløb af en tidsbegrænsning eller ved offentligretlig ophævelse. En servitut, der er tidsbegrænset, ophører automatisk, når perioden udløber. Hvis servitutten er personlig og den berettigede dør, bortfalder servitutten, og ejeren af den tjenende ejendom kan kræve den aflyst.
Offentligretlige servitutter, som fredninger, kan dog ikke eksproprieres eller bortfalde.
Ekspropriation og erstatning
Ved ekspropriation kan servitutter ophæves eller erstattes, hvilket kan give den berettigede krav på erstatning. For eksempel havde en servituthaver krav på erstatning, fordi hans ret til at grave ler på et vejareal blev afskåret, da vejen blev udlagt som fællesvej i en lokalplan.
Min rådgivning kan omfatte vurdering af, om der er grundlag for erstatning, og hvordan denne skal beregnes.
Betydning for ejendomsvurdering
Servitutter kan påvirke ejendomsvurderingen, og min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan en servitut skal indberettes og hvilke oplysninger, der skal medtages. I visse rådgivningsforhold, vil det også være relevant at kigge på værdispildsbetragtninger.
Servitutters retsvirkninger
Servitutter kan have betydelige retsvirkninger for ejendommens ejer og andre berørte parter. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan en servitut påvirker ejendommens anvendelse og værdi, og hvordan eventuelle konflikter kan løses.
Lokalplanlægning
Min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan en lokalplan påvirker eksisterende servitutter, og hvordan servitutter kan ophæves eller ændres som led i planlægningen.
3
Vejrettigheder
Min rådgivning inden for vejlovgivningen kan omfatter regulering, anvendelse og vedligeholdelse af offentlige og private veje. Vejlovgivningen, herunder lov om offentlige veje og lov om private fællesveje, fastlægger rammerne for, hvordan veje etableres, administreres og anvendes.
Vejadgang og adgangsregulering
Vejmyndigheder har kompetence til at regulere adgangen til offentlige veje, især i forbindelse med anlæg af nye veje eller ombygning af eksisterende veje. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, om en ejendom har "fornøden vejadgang", og hvordan ændringer i adgangsforhold kan påvirke ejendommens anvendelse og værdi. Ifølge vejlovens § 48 kan vejmyndigheden bestemme, at hidtidige adgange skal nedlægges, hvis de vurderes som trafikfarlige eller uhensigtsmæssige.
Ekspropriation og erstatning
Ekspropriation kan finde sted, når det er nødvendigt for at gennemføre vejprojekter eller sikre offentlighedens adgang til veje. Dette sker ekesmpelvis når der skal anlægges en ny cykelsti, gøres plads til nye jernbaneanlæg, sikre adgangsforhold eller udvidelse af eksisterende veje. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, om ekspropriationen opfylder kravene om nødvendighed, proportionalitet og almenvellets interesse, som fastsat i grundlovens § 73.
Vedligeholdelse af veje
Kommunalbestyrelsen kan pålægge grundejere at vedligeholde private fællesveje, så de er i god og forsvarlig stand i forhold til færdslens art og omfang. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan vedligeholdelsespligten fordeles mellem vejberettigede, og hvordan udgifterne til vedligeholdelse beregnes.
Særråden over vejarealer
Offentlige vejarealer kan anvendes til særlige formål, såsom opstilling af containere, skure eller reklameskilte, men dette kræver vejmyndighedens tilladelse. Rådgivning kan omfatte vurdering af, om en ansøgning om særråden opfylder kravene i vejlovens § 80, og hvilke vilkår der kan stilles for tilladelsen. For eksempel kan vejmyndigheden opkræve betaling for brug af vejarealet, når udnyttelsen sker i et forretningsmæssigt øjemed.
Miljøkonsekvensvurderinger
Ved større vejprojekter kan der være krav om miljøkonsekvensvurderinger (VVM). Min rådgivning kan omfatte vejledning om, hvordan miljøkonsekvensrapporten skal udarbejdes, og hvordan offentligheden og berørte myndigheder skal inddrages i processen. Ifølge vejlovens § 17 h skal relevante oplysninger stilles til rådighed for offentligheden og berørte myndigheder, og der skal fastsættes passende frister for høringer.
Nedlæggelse og omlægning af veje
Kommunalbestyrelsen kan beslutte at nedlægge eller omlægge veje, hvis det vurderes, at vejen ikke længere tjener et væsentligt formål. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, om proceduren for nedlæggelse er fulgt korrekt, og om berørte parters rettigheder er blevet respekteret. For eksempel skal der tages hensyn til vejberettigedes interesser og eventuelle hævdvundne rettigheder.
Tvister mellem vejmyndigheder og private
Tvister kan opstå mellem vejmyndigheder og private parter, for eksempel om vedligeholdelse, adgangsforhold eller ekspropriation. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan sådanne tvister kan løses, og hvilke klagemuligheder der findes. Ifølge vejlovens § 141 kan tvister mellem vejmyndigheder og forsyningsselskaber afgøres af transportministeren.
Gæsteprincippet
Gæsteprincippet indebærer, at ledningsejere som "gæster" skal afholde udgifter til ledningsarbejder, der er nødvendige som følge af ændringer i vejens anvendelse. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, om gæsteprincippet kan fraviges, og hvordan udgifterne til ledningsarbejder fordeles mellem parterne.
Servitutter og rådighedsbegrænsninger
Servitutter kan påvirke anvendelsen af vejarealer, for eksempel ved at begrænse rådigheden over en ejendom. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan servitutter påvirker vejprojekter, og om der er grundlag for at ophæve eller ændre servitutterne. For eksempel kan servitutter, der er pålagt af kommunen, kræve kommunal påtegning og tinglysning.
Offentlighedens adgang til veje
Offentlighedens adgang til veje kan være reguleret af både vejlovgivningen og naturbeskyttelsesloven. Min rådgivning kan omfatte vurdering af, hvordan offentlighedens adgang sikres, og hvilke begrænsninger der kan pålægges. For eksempel kan kommunalbestyrelsen pålægge grundejere at sikre offentlighedens adgang til private fællesveje.
